Bradesco, Itaú e Santander subiram os juros do financiamento: quanto muda na parcela e se ainda vale financiar

Entre 26 e 30 de outubro de 2026, logo depois do segundo turno das eleições, Bradesco, Itaú e Santander subiram as taxas do financiamento imobiliário. A mudança vale para quem ainda vai contratar. Para quem está prestes a comprar um imóvel, ela levanta três perguntas: por que os juros subiram se a Selic não mudou, quanto isso pesa na parcela e se ainda vale financiar agora.

A resposta curta: os juros subiram porque o dinheiro de prazo longo ficou mais caro, e o financiamento imobiliário é crédito de muitos anos. Num financiamento de R$ 400 mil em 35 anos, a primeira parcela subiu de R$ 240 a quase R$ 900 por mês, conforme o banco e a faixa do cliente. A alta não muda a decisão de quem tem a parcela cabendo com folga na taxa de hoje. Muda a de quem só fecha a conta contando com uma queda de juros que não está garantida.

O que mudou em cada banco

Para ler essa tabela, um cuidado. Essas são taxas de entrada, as mais baixas que cada banco divulgou para cada faixa. Cada cliente entra numa faixa do banco pela renda e pelo relacionamento que tem, e a condição final sai da análise de crédito. Por isso a alta de cada pessoa depende de onde ela estava antes. As taxas de antes são as que a imprensa noticiou na semana da mudança.

A TR, que aparece ao lado de todas as taxas, é o índice que corrige o saldo devedor todo mês. Ela continua no contrato e não entra nas parcelas mostradas abaixo.

Por que os juros subiram se a Selic está parada

A Selic, a taxa básica definida pelo Banco Central, está em 13,75% ao ano desde 17 de setembro de 2026 e não mudou nos dias da alta. Ela seguia nesse nível em 7 de novembro.

O que subiu foram os juros de prazo longo. Os títulos públicos brasileiros de cinco anos saíram de 12,87% para 15,39% ao ano depois da eleição, segundo reportagem do g1. Um financiamento de 35 anos olha para o custo do dinheiro de longo prazo, e não para a Selic do mês. Quando esse dinheiro fica mais caro, a tabela do banco sobe junto.

Os próprios bancos disseram isso nas notas divulgadas à imprensa. O Itaú falou em oscilações nas curvas de juros futuros e nas condições de captação, que é o custo do dinheiro que o banco busca para emprestar. O Bradesco falou no aumento das taxas de juros do mercado. Nenhuma das duas notas cita a eleição. Quem liga uma coisa à outra são analistas de mercado, que apontam o risco fiscal, ou seja, a dúvida sobre como as contas do governo vão fechar.

Para quem vai financiar, o que importa é o efeito no contrato. Para onde a taxa vai daqui em diante não dá para prever, e a decisão não deve depender dessa aposta.

Quanto muda na parcela

Para medir o efeito, usamos o mesmo contrato nos quatro casos: imóvel de R$ 500 mil, R$ 400 mil financiados em 420 meses (35 anos), tabela SAC, comprador de 36 anos. O número comparado é a primeira parcela, que na SAC é a maior do contrato, já com seguros e tarifa e sem a TR.

A mesma notícia, "os bancos subiram os juros", vira de R$ 240 a quase R$ 900 a mais por mês nesse contrato. A linha do Bradesco de 15% é a que aparece hoje numa simulação desse valor. A do Private vale para quem é cliente dessa faixa.

Nesse contrato, a renda mínima que a simulação aponta é de R$ 15.560,18 por mês, em 420 meses. É o piso: com um prazo menor a parcela sobe, e a renda exigida sobe junto.

Outra forma de ler a alta: quanto dá para financiar

Pense em quem tinha a conta fechada na parcela de antes. Para manter a mesma primeira parcela na taxa de hoje, essa pessoa precisaria financiar menos: perto de R$ 381 mil no Santander, perto de R$ 378 mil no Itaú e perto de R$ 337 mil no Bradesco, nos demais segmentos. Num imóvel de R$ 500 mil, isso significa colocar perto de R$ 19 mil a mais de entrada no Santander e perto de R$ 63 mil a mais no Bradesco.

A distância entre os bancos aumentou

Antes da alta, olhando a linha principal de cada um dos três bancos, sem a faixa Private, a diferença entre a maior e a menor primeira parcela desse contrato era de R$ 88,27 por mês. Agora é de R$ 714,83 por mês.

Isso muda a conversa. Contratar direto no banco onde você já tem conta, sem comparar, pode sair bem mais caro do que saía antes. Só que essa é uma conta de tabela contra tabela: o próprio Bradesco diz na nota que as condições finais são negociadas com cada cliente.

A parcela também não conta tudo. O custo efetivo total, que soma juros, seguros e tarifa, fica em 13,05% ao ano no Santander, 13,51% no Itaú e 15,47% no Bradesco, nesse contrato em 420 meses. É esse número que mostra o custo do contrato inteiro, porque o seguro também muda de um banco para outro.

Passou de 12%: SFI, FGTS e cartório

Com essa alta, surgiu uma confusão que vale desfazer.

O SFH, o Sistema Financeiro da Habitação, tem um limite de custo efetivo de 12% ao ano, sem contar os seguros e a tarifa mensal de administração. Nas taxas divulgadas, a taxa de juros dos três bancos já passa desse limite sozinha. Por isso o financiamento é contratado no SFI, o Sistema de Financiamento Imobiliário. O SFI é o sistema geral, sem esse limite, e continua sendo um financiamento normal, com a mesma análise e a mesma garantia.

Repare que esses 12% não se comparam com o custo efetivo total mostrado acima, que inclui seguros e tarifa. Aqui é a própria taxa de juros que passou de 12%.

Saíram matérias dizendo que, fora do SFH, não dá para usar o FGTS. Não é isso. A regra do Conselho Curador do FGTS permite usar o fundo dentro ou fora do SFH: na compra, para amortizar, para quitar e para pagar parte das prestações. Seguem valendo as condições do fundo: imóvel residencial avaliado em até R$ 2,25 milhões, pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, nenhum financiamento ativo no SFH e nenhum imóvel residencial na cidade onde você mora ou trabalha.

O que muda na prática é no cartório. A redução de 50% nos emolumentos, que são as taxas de registro, na primeira aquisição residencial, vale para financiamento pelo SFH. Fora dele, esse desconto não se aplica, e vale prever esse valor no custo de entrada. O ITBI, imposto da prefeitura, nunca teve esse desconto e não muda.

Em que situação você está

O efeito da alta depende do ponto em que você está.

Já assinou o contrato. A sua taxa não muda. Quem contratou a 11% ao ano mais TR segue nos 11% mais TR, mesmo que o mercado vá a 13%. Na taxa fixa mais TR, o banco não pode subir a taxa de um contrato assinado. O caminho inverso existe: quando a concorrência baixar as taxas, você pode pedir ao seu banco a redução da sua. Na prática, essa renegociação não tem custo, mas dá trabalho e não é garantida. Agora o movimento é o contrário, então essa janela fica para depois.

Tem proposta aprovada e ainda não assinou. É o caso mais delicado, e uma pergunta que chegou nos comentários do canal resume bem: "eu tenho uma proposta já aprovada quando estava em 11,9, ela será reajustada?". Não há uma regra única para isso. Confirme a validade da taxa da sua proposta com quem conduz o seu processo, antes de assinar.

Ainda vai contratar. As taxas novas são as que valem para você, e é para esse caso que servem as contas acima.

Sobre a Caixa, que não faz parte dessa comparação porque a CSM não contrata com ela: até 31 de outubro o banco não tinha anunciado mudança e informava estar em período de silêncio antes do balanço, marcado para 12 de novembro.

Ainda vale financiar agora?

Na leitura do Ricardo Floriano, pelo público que a CSM atende todos os dias, quem mais sente essa alta é a classe média: a família com renda acima do limite do Minha Casa Minha Vida, hoje de R$ 13 mil por mês, que financia na taxa de mercado para sair do aluguel ou mudar para um imóvel maior.

Para essa família, o critério é o mesmo de antes da alta. Se você encontrou o imóvel e a parcela cabe com tranquilidade no orçamento na taxa de hoje, a alta não muda a sua decisão. Esperar um cenário perfeito pode significar esperar muito tempo, pagando aluguel no meio do caminho.

Agora, se a parcela só cabe contando que a taxa vai cair, esse contrato não serve. Aí é rever o valor do imóvel, a entrada ou o prazo. Se a taxa cair lá na frente, ótimo, mas isso não entra na conta de hoje.

Não se trata de correr para assinar nem de esperar. A parcela precisa caber na taxa de hoje, sem contar com queda.

O que dá para fazer depois de assinar

Contratar não encerra a conversa com o banco. Duas coisas dependem de você ao longo do contrato.

A primeira é renegociar quando o mercado baixar. A taxa contratada não sobe, e uma taxa reduzida também não volta a subir. O Ricardo fez isso no próprio financiamento: saiu de quase 11% para menos de 7% ao ano e, quando a Selic chegou a 15% ao ano em 2025, a taxa dele continuou a mesma.

A segunda é amortizar com um plano que caiba no bolso. No mesmo exemplo de R$ 400 mil em 35 anos, a 12,49% ao ano mais TR no Santander, pagar R$ 500 a mais todo mês, pedindo redução de prazo, encurta o contrato de 420 para 204 meses, perto de 17 anos. Essa projeção não conta a correção do saldo pela TR, que deixaria o corte um pouco menor, e por isso o número é aproximado. Não precisa ser muito dinheiro: o que pesa é a regularidade.

O que fica

• Bradesco, Itaú e Santander subiram as taxas entre 26 e 30 de outubro de 2026, com a Selic parada em 13,75% ao ano. O que subiu foi o custo do dinheiro de prazo longo.
• Num financiamento de R$ 400 mil em 35 anos, a primeira parcela subiu de R$ 240 a quase R$ 900 por mês, conforme o banco e a faixa, e a distância entre os bancos passou de R$ 88 para R$ 714 por mês.
• Com taxa acima de 12%, o financiamento vai para o SFI. O FGTS continua podendo ser usado; o desconto de 50% no cartório é que sai da conta.
• Quem já assinou mantém a taxa. Quem vai contratar precisa de uma parcela que caiba na taxa de hoje, sem contar com queda.
• Depois de assinar, renegociar quando o mercado baixar e amortizar com regularidade são o que reduz o que você paga ao longo do contrato.

O exemplo deste artigo é de R$ 400 mil, e o seu contrato é outro. Faça a sua simulação grátis, veja os bancos lado a lado com o custo efetivo de cada um e receba o estudo em PDF no seu e-mail. Depois, deixe a CSM encontrar a melhor opção para o seu caso, dentro do que estiver disponível. A assessoria não custa nada para você, porque a CSM é remunerada pelos bancos.

Os números deste artigo saíram do simulador da CSM em 31/10/2026 e foram conferidos de novo em 07/11/2026, com as condições descritas acima.