Como analisar uma proposta de financiamento imobiliário antes de assinar

A resposta curta: a taxa de juros é o primeiro número da proposta e quase nunca é o que decide. O que decide é o custo efetivo total, e dentro dele pesam coisas que a taxa não mostra: o seguro embutido na parcela, que sobe com a sua idade, o índice que corrige o contrato, o sistema de amortização e o prazo. Em um caso real do simulador da CSM, o banco com a taxa mais alta entre os três privados entrega a menor parcela e o menor custo efetivo para um comprador de 60 anos. Antes de assinar, compare CET, parcela e custo total dos bancos que te aprovaram, não a taxa de propaganda.

Abaixo está o método, item por item, com os números do simulador da CSM na data desta publicação. As taxas mudam quando os bancos mexem nelas: a data de referência está no fim.

O cenário

Todos os números daqui para baixo saem do mesmo caso, para você poder comparar linha com linha:

• Imóvel de R$ 800 mil, financiamento de R$ 500 mil, sistema SAC.
• Duas idades para o mesmo financiamento: 40 anos, com prazo máximo de 420 meses, e 60 anos, com prazo máximo de 234 meses. A idade limita o prazo e muda o seguro.
• Taxas do segmento de alto relacionamento de cada banco (Personnalité no Itaú, Select no Santander, Prime no Bradesco). Elas são condição de entrada: quem coloca você em um segmento é a sua renda, e o nível final sai da análise do banco.
• A Caixa entra como referência, marcada como tal, porque a CSM não contrata com ela.

1. A taxa abre a conversa. O CET termina

O custo efetivo total junta juros, seguros obrigatórios e a tarifa mensal de administração num número só. É ele que diz quanto o dinheiro custa. Aos 40 anos, em 420 meses:

Repare no Bradesco e no Itaú. O Bradesco cobra 0,05 ponto a mais de juros e mesmo assim entrega parcela menor e CET menor, porque o seguro dele nesta idade é R$ 44,17 mais barato por mês. Os 0,64 ponto de CET que separam o primeiro do último banco privado da tabela viram R$ 51.452,10 de diferença no custo total.

O que fazer com a sua proposta: peça o CET por escrito e o total pago no prazo. Se ela traz só a taxa, está te mostrando uma parte pequena da conta.

2. O seguro é a peça que se mexe com a idade

Todo financiamento carrega dois seguros dentro da parcela: o MIP, de morte e invalidez permanente, e o DFI, de danos ao imóvel. O DFI acompanha o imóvel. O MIP acompanha você, e cresce rápido depois dos 50.

O mesmo financiamento de R$ 500 mil, agora para quem tem 60 anos, no prazo máximo que a idade permite, 234 meses:

A tabela virou de ponta cabeça. O Bradesco, que tem a maior taxa dos três, tem a menor parcela e o menor CET, e economiza R$ 15.484,95 no contrato inteiro contra o Santander, que tem a taxa mais baixa. O motivo está na coluna do meio: o MIP do Bradesco nesta idade é R$ 691,10, contra R$ 1.060,55 no Santander.

E veja o tamanho do salto entre as duas idades: no Bradesco, o MIP sai de R$ 111,85 aos 40 anos para R$ 691,10 aos 60. É a mesma operação, o mesmo valor, a mesma taxa. O que mudou foi a data de nascimento.

Por isso não existe "o banco mais barato". Existe o banco mais barato para a sua idade, no seu prazo.

3. O índice que corrige o contrato

A taxa que aparece na proposta quase sempre vem somada a um índice de correção. A maioria dos bancos corrige o saldo devedor pela TR, e é assim que se lê "11,69% ao ano mais TR". Há banco no mercado que corrige pelo IPCA, e aí a taxa anunciada é só metade do custo: a inflação do período entra por dentro da conta da parcela e do saldo.

A norma permite as duas formas, e trata o reajuste do saldo como parte essencial da operação, não como detalhe (Resolução CMN 4.676/2018, art. 5º). A consequência prática é simples: proposta corrigida por índice de preços não se compara com proposta corrigida pela TR olhando a taxa lado a lado. São dois tipos de contrato. Se a única aprovação que você conseguiu é indexada à inflação, dá para contratar sabendo disso, com o plano de trocar de contrato mais à frente.

4. SAC e Price mudam a velocidade da dívida

No SAC, a parcela do meio do contrato é o valor financiado dividido pelo prazo, e é constante: R$ 1.190,48 por mês, nos R$ 500 mil em 420 meses. Como os juros incidem sobre um saldo que cai todo mês, a parcela começa alta e termina baixa. No Santander deste caso, ela sai de R$ 6.013,00 na primeira para R$ 1.255,48 na última.

Na tabela Price a parcela é fixa em termos nominais, e o que abate a dívida nos primeiros anos é muito pouco. Quando a correção do saldo é maior do que essa fatia, o saldo devedor sobe em vez de cair, e a parcela seguinte vem um pouco maior, porque o cálculo é refeito sobre o saldo atualizado. A menor parcela inicial não é, por si só, o contrato mais barato.

Vale conferir também o que cada banco aceita. Nem todos oferecem os dois sistemas, e onde o de parcela fixa existe a taxa costuma ser outra: no Santander deste caso, o simulador traz 11,69% ao ano no SAC e 15,98% ao ano no sistema de parcela fixa.

5. O prazo mexe mais do que o banco

Este é o número que mais surpreende quem simula pela primeira vez. Mesmo banco, mesmo valor, aos 40 anos:

Por R$ 198,42 a mais na parcela você tira cinco anos do contrato e quase R$ 147 mil de custo. Escolha o menor prazo que a sua renda comporta hoje. Se ela não comporta, contrate no prazo longo e trate a amortização como parte do plano desde o primeiro ano, com a parcela obrigatória baixa.

A renda pesa aqui. Neste financiamento, a renda mínima apurada pelo simulador é de R$ 18.329,16 no prazo máximo de 420 meses aos 40 anos, e de R$ 23.687,84 no prazo máximo de 234 meses aos 60. Prazo menor pede renda maior. E o percentual de comprometimento não vem da norma: a Resolução CMN 4.676/2018 manda o banco apurar o comprometimento sobre o maior encargo mensal admitido no contrato (art. 11, II), e o percentual não está no dispositivo que manda apurar. Quem fixa 30% ou 40% é a política de cada banco.

6. O custo de contratar fica fora do CET

O CET mede o contrato. Ele não mede o que você gasta para chegar até ele. Fora da parcela existem a tarifa de avaliação do imóvel, cobrada pelo banco e informada na simulação, o ITBI, que é imposto municipal, e o registro em cartório.

E existe um item que costuma passar em branco na comparação: dependendo de como a contratação é feita, podem existir custos ou produtos adicionais fora do CET. Se esse valor chegar a 2% do financiamento, são R$ 10 mil neste caso. Vale medir contra a diferença de parcela que motivou a escolha. Entre os dois menores CETs da primeira tabela, a distância é de R$ 69,06 por mês: seriam 145 parcelas, mais de doze anos, só para recuperar os R$ 10 mil pagos na largada.

Por isso a comparação honesta é sempre a mesma: custo de entrar, mais custo de carregar.

7. Um número da proposta decide o seu cartório

O enquadramento no SFH exige duas condições ao mesmo tempo: imóvel avaliado em até R$ 2,25 milhões e custo efetivo de no máximo 12% ao ano para o mutuário (Resolução CMN 4.676/2018, art. 13, com a redação da Resolução 5.255/2025).

Duas leituras que quase todo mundo erra. A primeira: esse teto de 12% não é o CET. Seguros e a tarifa mensal de administração ficam de fora dele por texto expresso da norma (art. 13, § 2º), então o CET divulgado pode passar de 12% sem tirar a operação do SFH. A segunda: taxa contratada acima de 12% ao ano, como os 12,25% e os 12,30% das tabelas acima, já indica operação fora do SFH, porque os juros sozinhos estouram o teto.

Isso importa no bolso. Os emolumentos da primeira aquisição residencial financiada pelo SFH têm redução de 50% (Lei 6.015/1973, art. 290). Há decisão do CNJ no sentido de que basta ser a primeira aquisição financiada pelo SFH, sem exigir que você nunca tenha sido proprietário. Confirme no cartório do seu estado, porque a tabela de emolumentos é estadual.

O que fica

1. Compare CET e custo total, nunca a taxa sozinha.
2. Confira o seguro dentro da parcela: acima dos 50 anos, ele decide qual banco é mais barato.
3. Veja qual índice corrige o contrato antes de comparar parcelas.
4. Escolha o menor prazo que a renda comporta, ou o prazo longo com plano de amortização.
5. Some o custo de contratar ao custo de carregar antes de fechar.

Os números deste artigo saíram do simulador da CSM em 02/09/2026 (motor financiamento@c808013, TR de referência da mesma data). Quando os bancos alteram taxas, a simulação atualizada é a fonte.