Crédito aprovado antes do imóvel: como funciona a proposta de aprovação

A resposta curta: o crédito pré-aprovado que aparece no app do banco é uma oferta calculada em cima do seu relacionamento e do seu limite, sem documento entregue e sem análise. Crédito aprovado é outra coisa: é uma carta do banco, com o valor escrito nela e com prazo para ser usada. E a proposta de aprovação, que é o pedido formal para o banco te analisar, não exige imóvel escolhido. Quer dizer que dá para resolver o crédito antes de sair procurando, e é essa ordem que decide o preço que você aceita e a força que você tem na hora de negociar.

Abaixo estão a diferença entre os dois créditos, o que a proposta de aprovação pede e o que ela não pede, o que o banco devolve quando aprova, e quanto a pressa custa, com os números do simulador da CSM na data desta publicação. As taxas mudam quando os bancos mexem nelas: a data de referência está no fim.

O cenário

Todos os números daqui para baixo saem do mesmo caso:

• Imóvel de R$ 700 mil, entrada de 20% (R$ 140 mil), financiamento de R$ 560 mil, sistema SAC, 360 meses.
• Taxas do segmento de alto relacionamento de cada banco. Elas são condição de entrada: quem coloca você em um segmento é a sua renda, e o nível final sai da análise do banco.
• A Caixa entra como referência, marcada como tal, porque a CSM não contrata com ela.
• O Inter fica fora da tabela: nesta operação o simulador não devolve condições, porque a cota excede o limite do banco.

1. Pré-aprovado e aprovado não são versões da mesma coisa

Um é marketing calculado sobre o seu relacionamento. O outro é decisão de crédito. Eles não são estágios do mesmo processo, e é por isso que o número do app não protege ninguém na hora de fechar negócio.

2. Quanto custa descobrir o crédito em cima da hora

Quem só vai atrás do financiamento depois de assinar a proposta de compra e pagar o sinal não escolhe banco: aceita a primeira condição que aparecer, no banco que responder mais rápido. No mesmo financiamento de R$ 560 mil em 360 meses, veja o tamanho dessa diferença:

Entre o primeiro e o último banco privado da tabela são R$ 195,04 por mês e R$ 35.787,60 no contrato inteiro. Mesmo imóvel, mesmo prazo, mesma tabela de amortização. A única diferença é a condição que você conseguiu.

Repare também no par Bradesco e Itaú, porque ele mostra por que a comparação certa é pelo custo efetivo total. O Bradesco cobra 0,05 ponto de juros a mais e mesmo assim entrega parcela menor e CET menor, porque o seguro dentro da parcela dele é R$ 54,10 mais barato por mês. Taxa de propaganda esconde seguro e tarifa; o CET junta tudo num número só.

E vale saber o que existe dentro daquela parcela inicial. No SAC, a amortização é constante: R$ 1.555,56 por mês, que é o valor financiado dividido pelos 360 meses. Somam-se a ela os juros do mês, que caem junto com o saldo, os dois seguros obrigatórios (MIP, de morte e invalidez, e DFI, de danos ao imóvel) e a tarifa mensal de administração do contrato, limitada a R$ 25,00 nas operações do SFH (Resolução CMN 4.676/2018, art. 14). No Santander deste caso, a parcela sai de R$ 7.022,16 na primeira para R$ 1.615,56 na última.

Existe ainda uma segunda consequência da taxa que quase ninguém coloca na conta, e ela não está na parcela. O enquadramento no SFH exige custo efetivo de no máximo 12% ao ano para o mutuário, sem contar os seguros e as tarifas do art. 14 (art. 13, II e § 2º da mesma resolução). Taxa contratada acima de 12% ao ano, como os 12,25% e os 12,30% da tabela, já indica operação fora do SFH, porque os juros sozinhos estouram o teto. E é o SFH que dá a redução de 50% dos emolumentos na primeira aquisição residencial financiada (Lei 6.015/1973, art. 290). A condição que você aceita com pressa mexe na parcela e pode mexer também no seu cartório.

3. O que a proposta de aprovação pede, e o que ela não pede

A proposta de aprovação de crédito é o pedido formal para o banco analisar você. Não é simulação e não é o número do app.

O que ela pede: os dados da operação, os seus dados como comprador, os dados do cônjuge quando existe cônjuge, e o seu aceite para o uso dos dados. Depois disso vem a lista de documentos, que muda conforme o banco e conforme o tipo de operação.

O que ela não pede: imóvel escolhido, matrícula, proposta de compra assinada, sinal pago.

Essa é a parte que muda a ordem da compra. Se o imóvel não é requisito para pedir crédito, não existe motivo para o crédito ser a última etapa da fila. Ele estava lá por hábito, não por regra.

Duas coisas que precisam ficar ditas com todas as letras. A decisão de aprovar é do banco, e a CSM conduz o processo sem decidir por ele. E ninguém aqui vai dizer que a sua aprovação sai, nem em quanto tempo ela sai.

4. O que o banco devolve quando aprova, e o relógio que começa ali

Aprovado, chegam duas coisas: a carta de crédito do banco, com o valor aprovado escrito nela, e a planilha de evolução das parcelas, que mostra a vida daquele contrato mês a mês.

Nas operações conduzidas pela CSM, a carta de crédito vale 60 dias corridos. Isso é o prazo praticado na esteira da casa, com validade documentada, não é regra de mercado nem norma.

Agora repare no que a ordem faz com esse mesmo prazo. Sessenta dias é pouquíssimo para quem ainda vai começar a procurar imóvel. E é bastante para quem já viu vinte apartamentos e já sabe qual quer. Quem manda a proposta antes usa os sessenta dias inteiros para escolher. Quem manda depois usa os sessenta dias correndo atrás de documento. Se vencer, a análise é refeita, então o problema nunca foi o prazo ser curto: é gastar o prazo com papel.

Tem uma segunda mudança, e ela é no seu jeito de procurar. Com a carta na mão você para de olhar imóvel por palpite e passa a olhar dentro de um valor que o banco já escreveu. Muda o que você visita, muda o que você descarta e muda o que você propõe.

5. Pedir análise em mais de um banco

O medo de pedir análise em dois lugares faz muita gente pedir em um só, no banco onde já tem conta, no dia em que já assinou o sinal. É o pior arranjo possível, e é o mais comum.

Análise de crédito imobiliário é o banco olhar o seu perfil e decidir se topa aquela operação. Cada banco decide sozinho, com política própria. O que a norma manda cada instituição considerar na concessão está no art. 11 da Resolução CMN 4.676/2018: para a cota de crédito, os financiamentos que você já tem contratados no Sistema Financeiro Nacional; para a capacidade de pagamento, as outras obrigações que você já assumiu e as despesas do seu mínimo existencial, apuradas sobre o maior encargo mensal admitido no contrato, que no SAC é a primeira parcela. Esse inciso não trata de quantidade de análises pedidas.

Dois detalhes práticos que saem daí. O percentual de comprometimento de renda não está no dispositivo que manda apurar o comprometimento: quem fixa 30% ou 40% é a política de cada banco, e por isso o mesmo caso passa em um e não passa em outro. E como a apuração é sobre a maior parcela do contrato, prazo mais curto pede renda maior, porque a parcela inicial é maior. Neste financiamento, a renda mínima apurada pelo simulador é de R$ 20.614,39 no prazo máximo de 420 meses.

O que muda de banco para banco é muita coisa: quanto cada um aceita financiar, qual renda considera, qual entrada exige e quais condições pratica. Quando for comparar, compare pelo CET ao ano, do mesmo jeito que você olha a taxa.

6. Quem chega com a carta negocia de outro lugar

Imagine dois compradores na frente do mesmo vendedor. Um diz que quer o imóvel e vai pedir financiamento. O outro diz que tem crédito aprovado, que o banco escreveu o valor e que ele vale agora.

Proposta de quem ainda depende de análise é proposta que pode cair, e quem já viu um negócio desmanchar porque o crédito não saiu sabe disso. Não é promessa de desconto: é a posição de onde você negocia preço, prazo de desocupação e a sua vez na fila de propostas.

A ordem certa, em cinco passos

1. Simule e descubra o valor real da sua compra, com parcela e CET banco a banco.
2. Mande a proposta de aprovação, sem imóvel escolhido.
3. Monte a documentação com o checklist que o banco pedir.
4. Receba a carta, e conte a partir dali os 60 dias corridos.
5. Escolha o imóvel dentro do valor aprovado e negocie com o crédito já resolvido.

A pergunta que você leva para a mesa deixa de ser "será que eu consigo financiar esse imóvel?" e passa a ser "com o crédito que eu já tenho aprovado, qual imóvel eu compro?".

O que fica

1. Pré-aprovado do app é oferta comercial. Aprovado é carta, com valor escrito e prazo para usar.
2. A proposta de aprovação não pede imóvel escolhido, então o crédito não precisa ser a última etapa.
3. Aceitar a primeira condição que aparecer custou R$ 195,04 por mês e R$ 35.787,60 de contrato neste caso.
4. Compare pelo CET, nunca pela taxa sozinha: o seguro dentro da parcela vira dinheiro.
5. Cada banco analisa com política própria, e é por isso que vale ouvir mais de um antes de fechar.

Os números deste artigo saíram do simulador da CSM em 08/09/2026 (motor financiamento@b84b1aa, TR de referência de 03/09/2026). Quando os bancos alteram taxas, a simulação atualizada é a fonte.