Financiamento de R$ 600 mil: qual banco faz mais sentido em 2026

A resposta curta: para um financiamento de R$ 600 mil em setembro de 2026, o Santander tem o menor custo efetivo entre os bancos privados que a CSM opera, com CET de 12,21% ao ano e parcela inicial de R$ 7.200,10 em 420 meses. A Caixa aparece com CET menor na tabela, mas na prática a tarifa cobrada na agência costuma anular a diferença. E a decisão mais importante nem é o banco: é o prazo e o plano de amortização, que mudam o custo total em centenas de milhares de reais.

Abaixo está a conta inteira, com os números do simulador da CSM na data desta publicação. Os valores mudam quando os bancos mudam as taxas; a data de referência está no fim do artigo.

O cenário

• Imóvel de R$ 750 mil, com 20% de entrada (R$ 150 mil), que é o mínimo que os bancos costumam pedir.
• Financiamento de R$ 600 mil, sistema SAC, prazo máximo de 420 meses, com comparação em 360 e 240 meses.
• Taxas do segmento de alta renda de cada banco (Personnalité no Itaú, Select no Santander, Prime no Bradesco). O enquadramento no segmento depende da sua renda e é confirmado na análise de crédito.
• Comprador de 36 anos. A idade muda o seguro de vida embutido na parcela, então uma pessoa mais velha vê parcelas um pouco maiores.

Banco a banco

Três leituras dessa tabela:

A taxa que importa é o CET. O custo efetivo total soma juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI) e a tarifa de administração. É ele que diz quanto o dinheiro custa de verdade. Entre Santander, Bradesco e Itaú a diferença de CET é de meio ponto percentual, o que em 35 anos vira mais de R$ 50 mil de diferença no custo total.

O Inter tem a menor taxa e não entra na comparação. Os 9,99% do Inter são somados ao IPCA, não à TR. Em um ano de inflação de 4% a 5%, o custo real passa dos concorrentes. Além disso, o Inter financia no máximo 75% do imóvel, então não faz os 80% deste cenário.

A Caixa é mais barata no papel e nem sempre na prática. O CET da Caixa é o menor da tabela. Só que, na maioria das contratações feitas pela agência, o cliente paga uma tarifa que pode chegar a 2% do valor financiado, o que em R$ 600 mil são até R$ 12 mil. A parcela da Caixa é R$ 86 menor que a do Santander; levaria mais de 11 anos para recuperar R$ 12 mil com essa diferença. É por isso que a comparação precisa incluir o custo de contratar, não só a taxa.

O que está dentro da parcela

No SAC, a parcela tem três partes. Em 420 meses, para R$ 600 mil:

• Amortização: R$ 1.428,57 por mês, igual em todos os bancos. É o valor financiado dividido pelo prazo, e é o que reduz o saldo devedor a cada pagamento.
• Juros: calculados sobre o saldo devedor. No primeiro mês, R$ 5.553 no Santander, R$ 5.806 no Itaú e R$ 5.828 no Bradesco. Caem todo mês, porque o saldo cai.
• Seguros e tarifa: MIP (seguro de vida) e DFI (seguro do imóvel), entre R$ 150 e R$ 193 por mês nos três bancos nesta idade, mais R$ 25 de tarifa mensal de administração.

Como a amortização é fixa e os juros caem, a parcela começa alta e termina baixa: no Santander, de R$ 7.200,10 na primeira para R$ 1.491,07 na última.

O prazo muda mais do que o banco

Este é o número que mais surpreende quem simula pela primeira vez. No Santander:

Por R$ 238 a mais na parcela, você paga cinco anos a menos e economiza R$ 175 mil. Se a renda comporta, o prazo menor quase sempre vence. Se não comporta hoje, o caminho é o próximo item.

Amortizar uma parcela por ano

Quem contrata em 420 meses e amortiza uma parcela extra por ano, todo ano, muda o contrato de forma radical. No cenário do Santander, com aportes anuais de R$ 7.200,10 até o fim:

• Total aportado: R$ 136.801,90 em 19 aportes.
• Prazo: de 420 para 223 meses, ou seja, 16 anos e 5 meses a menos.
• Juros: de R$ 1.169.100 para R$ 663.470,73, uma economia de R$ 505.629,27.

Cada real aportado evita R$ 3,70 de juros. É a conta que faz o financiamento de 35 anos virar um de 18, sem apertar a parcela mensal.

Os custos fora da parcela

Financiar R$ 600 mil de um imóvel de R$ 750 mil tem custos que não entram no contrato:

• ITBI: imposto municipal sobre o valor da compra. Na maioria das cidades é 3%, o que dá R$ 22.500 neste cenário. Confira a alíquota do seu município.
• Registro em cartório: varia por estado; a estimativa de trabalho é em torno de R$ 11 mil para este valor. Se este for o seu primeiro imóvel financiado no SFH, o registro tem 50% de desconto. Para a operação ser SFH, o imóvel precisa ter avaliação de até R$ 2,25 milhões e a taxa de juros contratada precisa ficar abaixo de 12% ao ano, o que neste cenário o Santander cumpre e o Itaú e o Bradesco não.
• Tarifa de avaliação do imóvel: cobrada pelo banco; o valor aparece na sua simulação.

Os bancos permitem financiar até 5% a mais para cobrir essas despesas, desde que você não esteja no teto de 80% do valor do imóvel. Neste cenário, com 20% de entrada, não cabe.

O que mais pesa na aprovação

A renda define quanto você consegue financiar. A regra geral dos bancos é comprometer até 30% a 35% da renda com a parcela. O Santander costuma aceitar até 40%, o que faz diferença: com renda de R$ 25 mil, a parcela máxima fica em torno de R$ 7.500 na maioria dos bancos e perto de R$ 10 mil no Santander. É a diferença entre aprovar R$ 600 mil e aprovar bem mais.

Por isso "qual banco é melhor" tem duas respostas: a do custo, que está na tabela, e a da aprovação, que depende do seu caso.

O que fica

1. Compare pelo CET e pelo custo total, não pela taxa de propaganda.
2. Inclua o custo de contratar: tarifa na agência, avaliação, ITBI e registro.
3. Escolha o menor prazo que a sua renda comporta.
4. Contrate com um plano de amortização desde o primeiro ano.
5. Considere o relacionamento: o banco que facilita amortizações e responde rápido vale mais ao longo de 20 anos do que meio ponto de taxa.

Os números deste artigo saíram do simulador da CSM em 02/09/2026 (motor financiamento@c808013, TR de referência da mesma data). Quando os bancos alteram taxas, a simulação é a fonte atualizada.